Расчёт для гостиницы, отеля, хостела, базы отдыха и глэмпинга: загрузка номерного фонда, сезонность, структура броней, здание отдельной строкой. Две минуты — и вы понимаете, из чего сложится цена в переговорах с покупателем.
Гостиничный бизнес продаётся за 1–3,2 годовых прибыли (операционный бизнес; здание в собственности считается отдельной строкой): хостел на аренде — ближе к 1x, апарт-отель или загородный комплекс со стабильной загрузкой — к 3,2x.
Диапазоны по нашим сделкам и переговорам с покупателями. Внутри уровня цену определяет соотношение бизнеса и недвижимости: чем больше в цене стен и земли, тем важнее документы и локация.
Гостевой дом, хостел, мини-отель на 5–15 номеров: аренда или небольшое своё помещение, семейное управление.
Городская гостиница, загородная база, глэмпинг с землёй: недвижимость в собственности, штат, управляющий.
Парк-отель, санаторий, отель под брендом: большой фонд, событийная инфраструктура, профессиональная УК.
Если объект убыточен, доходный метод не работает — считают недвижимость и имущество: землю, постройки, коммуникации, оснащение, гостиничный статус. Покупатель здесь другой: инвестор под реновацию или оператор, который видит потенциал локации. Как устроена продажа на практике — в материале о продаже готового бизнеса.
Множитель к годовой чистой прибыли — от хостела до отеля под брендом. Расчёт выше стартует из этого диапазона и дальше корректируется на загрузку, сезонность, брони и состояние фонда. Здание считается отдельно.
| Формат | Мультипликатор | Что смотрит покупатель |
|---|---|---|
| Городская гостиница | 1,8–3,0x | Стабильный поток, недвижимость — главный актив |
| Мини-отель / гостевой дом | 1,3–2,4x | Малый фонд, зависимость от собственника |
| Апарт-отель | 1,8–3,0x | Сервисные апартаменты, длинные брони |
| Хостел | 1,0–2,0x | Низкий чек, требования к статусу помещения |
| Загородный отель / парк-отель | 1,5–2,8x | Событийный и выходной спрос, территория |
| База отдыха | 1,3–2,5x | Сезонность, земля и домики |
| Глэмпинг | 1,2–2,3x | Модный формат, быстрая окупаемость, короткий сезон |
| Санаторий / пансионат | 1,5–2,8x | Медицинская база, путёвки, персонал |
| Турбаза / кемпинг | 1,1–2,2x | Короткий сезон, простая инфраструктура |
| Отель под брендом / франшизой | 2,0–3,2x | Стандарты сети, узнаваемость, поток с бренда |
| Другой объект размещения | 1,4–2,6x | Среднее по отелям и базам, вилка шире — формат уточняется при оценке |
Основа — доходный метод: годовая чистая прибыль, умноженная на мультипликатор формата. Дальше начинается специфика гостиниц, из-за которой два объекта с одинаковой прибылью продаются по разной цене.
Недвижимость в гостиничном бизнесе часто дороже самого бизнеса. Смешивать их нельзя: здание имеет свою рыночную цену, а бизнес — свою, привязанную к денежному потоку. Поэтому в расчёте прибыль уменьшается на рыночную аренду (1/8 стоимости здания в год), а недвижимость идёт отдельной строкой — иначе одни и те же стены оплачиваются дважды.
Гостиничный аналог оборачиваемости: пустующий номер генерирует расходы, а не выручку. Загрузка выше 70% — премия, ниже 30% — дисконт: покупатель видит слабую локацию или маркетинг. Проверяется по shift-отчётам, агрегаторам и эквайрингу — завышать бессмысленно.
Объект, делающий больше половины выручки за короткий сезон, стоит заметно дешевле круглогодичного: остальные месяцы — расходы без загрузки, а один дождливый сезон ломает годовую экономику. Круглогодичный спрос — корпоранты, события, баня и SPA — двигает цену вверх.
Если больше 70% гостей приходит с агрегаторов, бизнес зависит от чужих комиссий и алгоритмов выдачи — это дисконт. Прямые брони, повторные гости и корпоративные договоры переходят покупателю вместе с бизнесом, поэтому работают в плюс.
Фонд стареет быстро, и бюджет реновации покупатель закладывает прямо в торг. Отдельный риск — оформление: гостиничный статус помещения, классификация, санитарные требования. Хостел в жилом доме или апартаменты без статуса — это не бизнес, а судебный риск, и цена это отражает.
Если бронированием, гостями и персоналом занимается собственник лично, покупатель закладывает дисконт: вместе с продавцом уйдёт и операционка. Управляющий с контрактом, регламенты и работающая система бронирования — аргументы за верх вилки.
Расчёт даёт вилку, а не точную цену: он опирается на цифры, которые вы ввели сами, без проверки отчётности и документов на недвижимость. Финальную стоимость двигают проверка покупателем, подтверждённая загрузка и юридическая чистота объекта. Для сделки нужна полноценная оценка, а бизнес другого профиля можно посчитать в общем калькуляторе.
Каждый считает по своей специфике: у производства это парк оборудования и загрузка, у общепита — аренда и зависимость от шефа, у торговли — товарный остаток и поставщики.
Спец-версия для загородных объектов: сезонность, аренда земли и лесфонд, домики отдельной строкой.
Заведение общепита: срок аренды, состояние кухни и ремонта, локация, зависимость от шефа.
Салон, автосервис, фитнес, клининг: привязка клиентов к мастерам, аренда, абонементы.
Розница, опт и онлайн-торговля: товарный остаток, договор аренды, локация, поставщики.
Завод или цех: износ парка оборудования, загрузка мощностей, площадка отдельной строкой.
Работающая компания или юрлицо без деятельности: два режима расчёта, лицензии, чистота по реестрам.
Грузоперевозки, спецтехника, логистика: автопарк и лизинг, контракты, база отдельной строкой.
Двенадцать сфер от IT до логистики: прибыль, активы, возраст бизнеса и качественные факторы.
Экспресс-оценка от бизнес-брокера: разбор загрузки и броней, отчётности, документов на недвижимость, портрет покупателя и план продажи — за 48 часов.
Заказать экспресс-оценкуПопадёт в шапку отчёта. Можно точное название, можно общее описание — «база отдыха на 20 домиков в Карелии». Если ввести ИНН, название подтянется из реестра ФНС.